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Auch bei Ansprüchen aus einem Rechtsverhältnis – Architektenvertrag: Keine Hemmung der Verjährung gegenüber dem Architekten durch nicht ausreichend individualisierten Mahnbescheid

OLG München, Beschluss vom 29.09.2014 – 28 U 1200/14 Bau; BGH, Beschluss vom 20.04.2017 – VII ZR 264/14 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Verlangt der Auftraggeber vom Architekten die Erstattung der Kosten für die Beseitigung mehrerer Baumängel, müssen die einzelnen Teilbeträge sowie die unterschiedlichen Mängel in einem Mahnbescheid hinreichend konkretisiert werden. Anderenfalls kommt dem Mahnbescheid keine verjährungshemmende Wirkung zu. Das gilt auch dann, wenn die geltend gemachten Ansprüche aus einem einzigen Architektenvertrag resultieren.

Eine nachträglich vorgenommene Individualisierung des Klageanspruchs hat jedenfalls bei vorgeschaltetem Mahnverfahren für die Frage der Verjährung keine Rückwirkung zur Folge.

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Inbezugnahme von Dokumenten bei Beschlussfassung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

BGH, Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 104/15

Wird in einem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft auf ein Dokument Bezug genommen, welches dem Protokoll nicht beigefügt ist, ist der Beschluss gleichwohl gültig, wenn das Dokument in dem Beschluss zweifelsfrei bestimmt ist.

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Tiefgaragenstellplatz kaum nutzbar – Architekt und Tragwerksplaner haften

OLG Köln, Urt. v. 24.02.2016 – 16 U 50/15

1. Die Planung eines Architekten ist fehlerhaft, wenn ein Tiefgaragenstellplatz mit einem Mittelklassefahrzeug nicht ohne Inanspruchnahme eines anderen Stellplatzes befahrbar ist und der nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften vorgeschriebene Einfahrtsradius nicht eingehalten ist.

2. Auch wenn die mangelhafte Planung auf einer Vorgabe des Statikers beruht, ist der Architekt von seiner Haftung nur frei, wenn er seinen Auftraggeber auf die fehlende Nutzbarkeit des Stellplatzes hinweist und dieser das Risiko der Planung übernimmt.

3. Die Leistung eines Tragwerksplaners ist mangelhaft, wenn er das Versetzen einer tragenden Stütze aus statischen Gründen als „zwingend notwendig“ bezeichnet, eine statische Notwendigkeit aber tatsächlich nicht besteht und durch das Versetzen der Stütze ein Tiefgaragenstellplatz nicht mehr den Anforderungen an die öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht und mit einem Mittelklassefahrzeug nicht ohne Inanspruchnahme eines anderen Stellplatzes befahrbar ist.

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Betriebskostenabrechnung: Keine Pflicht zur Angabe zu Kostenpositionen, die nicht umgelegt werden

BGH, Urteil vom 20.01.2016 zu Gz. VIII ZR 93/15.

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es, wenn der Vermieter nur zu solchen Betriebskostenarten einen Gesamtbetrag angibt, die er auch auf den Mieter umlegt.

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Keine Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenden Geschäftsräumen

OLG Celle, Beschluss vom 13.07.2016 zu Gz. 2 U 45/16

Die höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenden Wohnräumen gilt auch für Geschäftsräume.

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Rückzahlung überhöhter Miete wegen Mietpreisbremse

Amtsgericht Lichtenberg, Urteil vom 29.09.2016 zu Gz. 2 C 202/16

Vereinbaren die Parteien im Mietvertrag eine Miete, die über der Höchstgrenze des § 556 d Abs. 1 BGB liegt, ist der Vermieter zur Rückzahlung der überhöhten Miete verpflichtet. (amtlicher Leitsatz)

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Keine Abnahme durch den Bauträger-Erstverwalter

BGH, Urteil vom 30.06.2016 – VII ZR 188/13

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam. […] (amtlicher Leitsatz)

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Leistungsverweigerungsrecht wegen eines Werkmangels nach Eintritt der Verjährung der Mängelansprüche

BGH, Urteil vom 05.11.2015 – VII ZR 144/14

Der Besteller kann wegen eines Mangels der Werkleistung ein Leistungsverweigerungsrecht gegenüber dem Unternehmer nach Eintritt der Verjährung der Mängelansprüche gemäß § 215 BGB geltend machen, wenn dieser Mangel bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist in Erscheinung getreten ist und daher ein darauf gestütztes Leistungsverweigerungsrecht in nicht verjährter Zeit geltend gemacht werden konnte. (amtlicher Leitsatz)

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Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch bei Straßenbauarbeiten – Problem Beweislast

OLG Jena, Urteil vom 01.09.2016, Az. 4 U 895/15

  1. Die Haftung des Bauherrn wegen einer Vertiefung seines Grundstücks, durch die der Boden des Nachbargrundstücks die erforderliche Stütze verliert, ist reduziert auf ein etwaiges Auswahlverschulden hinsichtlich der von ihm beauftragten Unternehmen.
  2. Bestehen bleiben daneben Kontroll- und Überwachungspflichten, die indes nicht zu überspannen sind. Der Bauherr darf sich grundsätzlich auf die Kompetenz von Fachfirmen verlassen.
  3. Ein verschuldensabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass ein Ursachenzusammenhang zwischen der Einwirkung auf das Nachbargrundstück und den dort entstandenen Schäden besteht. Beweisbelastet für diesen Ursachenzusammenhang ist der Nachbar. (amtlicher Leitsatz)

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Erstattungsanspruch eines Sondereigentümers bei eigenmächtiger Instandsetzung

BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14

Ein Sondereigentümer kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft für eine eigenmächtige Instandsetzung nur dann eine Kostenerstattung verlangen, wenn die Instandsetzung ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. (nicht amtlicher Leitsatz)

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