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Verjährungsfrist des Schadenersatzanspruches des Vermieters wegen nicht durchgeführter Instandhaltungsarbeiten.

BGH Urteil vom 08.01.2014 zu Geschäftszeichen  XII ZR 12/13

Hat im Gewerberaummietverhältnis der Mieter (wirksam) die Verpflichtung zur Durchführung von Instandsetzungs- und Instandhaltungs-arbeiten übernommen, diese jedoch bei Vertragsende trotz Fristende nicht ausgeführt, dann steht dem Vermieter ein Schadenersatzanspruch zu. Dieser Schadenersatzanspruch unterliegt der kurzen, sechsmonatigen, Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, die grundsätzlich mit der Rückgabe der Mietsache beginnt. (nicht-amtlicher Leitsatz)

Kontext der Entscheidung:
Der XII. Zivilsenat des BGH hatte sich hier mit einem Gewerberaummietverhältnis zu befassen, in dem dem Mieter in wirksamer Weise sowohl die Instandsetzung als auch die Instandhaltungspflicht hinsichtlich der Mietsache vertraglich übertragen wurde.

Der Mieter ist dieser Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen und hat nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt zurückgegeben. Der Anspruch des Vermieters entsteht mit entsprechender Fristsetzung zur Durchführung der Maßnahmen.

Die Verjährung dieses Anspruches tritt jedoch nach nur 6 Monaten ein, berechnet ab der Rückgabe des Mietobjektes (§ 548 Abs. 1 BGB). Dies gilt unabhängig davon, wann der Vermieter dem Mieter zur Nachholung seiner In-standsetzungs- und Instandhaltungspflicht auf-fordert.

Wegen dieser kurzen Verjährungsfrist muss hier der Vermieter zeitnah agieren.

Das Urteil stellt auch nochmals klar, dass dem Vermieter kein Schadenersatzanspruch zusteht, wenn er es versäumt, den Mieter zur Nachholung seiner Pflicht aufzufordern.

Das Urteil hat auch Bedeutung für Wohnraummietverhältnisse. Wird dort in wirksamer Weise dem Wohnraummieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übertragen, steht auch im Wohnraummietverhältnis dem Vermieter ein Schadenersatzanspruch gegen den Mieter zu, wenn dieser nach Beendigung des Mietverhältnisses seiner Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen und ihm hierzu erfolglos eine Frist gesetzt wurde. Auch dieser Anspruch unterliegt der kurzen Verjährungsfrist. (Autor: RA Dr. Oliver Mühlig)