Archiv: Aktuelle Informationen Allgemein

Auch bei Ansprüchen aus einem Rechtsverhältnis – Architektenvertrag: Keine Hemmung der Verjährung gegenüber dem Architekten durch nicht ausreichend individualisierten Mahnbescheid

OLG München, Beschluss vom 29.09.2014 – 28 U 1200/14 Bau; BGH, Beschluss vom 20.04.2017 – VII ZR 264/14 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Verlangt der Auftraggeber vom Architekten die Erstattung der Kosten für die Beseitigung mehrerer Baumängel, müssen die einzelnen Teilbeträge sowie die unterschiedlichen Mängel in einem Mahnbescheid hinreichend konkretisiert werden. Anderenfalls kommt dem Mahnbescheid keine verjährungshemmende Wirkung zu. Das gilt auch dann, wenn die geltend gemachten Ansprüche aus einem einzigen Architektenvertrag resultieren.

Eine nachträglich vorgenommene Individualisierung des Klageanspruchs hat jedenfalls bei vorgeschaltetem Mahnverfahren für die Frage der Verjährung keine Rückwirkung zur Folge.

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Bestreiten der Wohnfläche durch den Mieter

BGH, Urteil vom 31.05.2017, VIII ZR 181/16

Streiten der Vermieter und der Mieter einer Wohnung wegen eines Mieterhöhungsverlangens vor Gericht über die tatsächliche Wohnungsgröße, dann genügt es nicht, wenn der Mieter die Wohnfläche, die vom Vermieter angegeben wird, lediglich bestreitet.

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Haftung des Prüfstatikers für fehlerhafte Standsicherheitsnachweise

BGH, Urteil vom 31.03.2016, III ZR 70/15

1. Der vom Bauherrn mit der Prüfung der Standsicherheit nach § 59 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 der Hessischen Bauordnung 2002 und der Bauüberwachung gemäß § 73 Abs. 2 Satz 1 der Hessischen Bauordnung 2002 beauftragte Sachverständige nimmt kein öffentliches Amt im Sinne von § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit Art. 34 Satz 1 GG wahr. Zwischen beiden Personen wird ein privatrechtlicher Werkvertrag geschlossen.

2. Dieser Werkvertrag bezweckt auch den Schutz des Bauherrn (Auftraggebers) vor Schäden aufgrund einer mangelhaften Baustatik. Er dient nicht allein dem Interesse der Allgemeinheit an der Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Bauordnungsrechts und ist nicht lediglich darauf gerichtet, eine Prüfbescheinigung zu erstellen, die gegenüber der Bauaufsichtsbehörde vorgelegt werden kann.

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Bauvertrag – Minderungsberechnung brutto oder netto?

OLG Köln, Urteil vom 09.12.2016, Gz. 19 U 43/16; OLG Schleswig, Urteil vom 19.02.2016, Gz. 1 U 157/14

Kann der Auftraggeber einer Leistung im Rahmen eines Bauvertrages, wenn er sich wegen eines Mangels für einen Minderungsanspruch entscheidet, diesen brutto oder netto geltend machen?

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Das neue Bauvertragsrecht

Der Bundestag hat am 9. März 2017 das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts beschlossen. Es wird am 1. Januar 2018 in Kraft treten und dann für alle darunter fallenden Vertragsverhältnisse gelten, die seit diesem Zeitpunkt entstehen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird es wesentliche Änderungen bei den Allgemeinen Vorschriften des Werkvertragsrechts geben und gesonderte Kapitel zum Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag, Architekten- und Ingenieurvertrag sowie Bauträgervertrag.

Hier die wesentlichen Punkte im Überblick.

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Abrechnungsfrist für Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung

BGH, Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15

Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn ihm zum Zeitpunkt des Fristablaufes der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.

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Vertragsdurchführung geht vor Preisgewissheit! Den Werkunternehmer trifft grundsätzlich eine Vorleistungspflicht. Er darf seine Leistung im Falle einer streitigen Nachtragsforderung nicht davon abhängig machen, dass der Auftraggeber eine zusätzliche Vergütung zusagt.

KG, Urteil vom 13.06.2017 Az.: 21 U 24/15

1. Unterliegt ein Bauvertrag der VOB/B, ist eine teilweise Auftragsentziehung, die sich nicht auf einen in sich abgeschlossenen Teil der Leistung bezieht, gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 Satz 2 VOB/B unwirksam. Je nach Auslegung der Kündigungserklärung im konkreten Einzelfall kann daraus nur die Unwirksamkeit der Beschränkung der Kündigung auf einen Leistungsteil folgen. Die nicht mit § 8 Abs. 3 Nr. 1 Satz 2 VOB/B konforme Teilkündigung ist dann als Gesamtkündigung zu verstehen.

2. Aus der Vorleistungspflicht des Unternehmens im Bauvertrag folgt der Grundsatz „Vertragsdurchführung geht vor Preisgewissheit“. Der Unternehmer darf seine Leistung deshalb nicht alleine aus dem Grund verweigern, dass ihm der Besteller einen umstrittenen Nachtrag nicht zubilligt. Ein Grund zur Leistungsverweigerung entsteht erst dann, wenn der Besteller in Verzug mit der Zahlung tatsächlich fälliger Abschlagszahlungen gerät, die allerdings auch für die Ausführung umstrittener Nachträge begründet werden können. […]

(Auszug amtliche Leitsätze)

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Nachträgliche Schwarzgeldabrede lässt ursprünglich wirksamen Werkvertrag nichtig werden!

BGH, Urteil vom 16.03.2017 – VII ZR 197/16

Ein zunächst nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstoßender Werkvertrag kann auch dann nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarArbG, § 134 BGB nichtig sein, wenn er nachträglich so abgeändert wird, dass er nunmehr von dem Verbot des § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarArbG erfasst wird. (amtlicher Leitsatz)

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Die neue Berliner Bauordnung

(Stand 28.06.2016 – Inkrafttreten am 01.01.2017)

Am 01.01.2017 ist die neue Berliner Bauordnung in Kraft getreten mit. Mit den Änderungen soll insbesondere auf die europäische Rechtsentwicklung reagiert und die Berliner Bauordnung (BauO Bln) an die Musterbauordnung sowie an die umfangreichen Änderungen der Brandenburgischen Bauordnung angepasst werden. Durch die Neuregelungen kommt es sowohl im materiellen Recht als auch in verfahrensrechtlicher Hinsicht zu wichtigen Neuerungen. Die wichtigsten Änderungen sollen nachfolgend kurz dargestellt werden:

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Mängelrechte vor Abnahme beim BGB-Bauvertrag: BGH erlässt Grundsatzurteil

BGH, Urteil vom 19.01.2017 – VII ZR 301/13

  1. Der Besteller kann Mängelrechte nach § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks mit Erfolg geltend machen.
  2. Der Besteller kann berechtigt sein, Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB ohne Abnahme geltend zu machen, wenn er nicht mehr die (Nach-) Erfüllung des Vertrags verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Allein das Verlangen eines Vorschusses für die Beseitigung eines Mangels im Wege der Selbstvornahme genügt dafür nicht. In diesem Fall entsteht ein Abrechnungsverhältnis dagegen, wenn der Besteller ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck bringt, unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer, der ihm das Werk als fertiggestellt zur Abnahme angeboten hat, zusammenarbeiten zu wollen.

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