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Prozessführungsbefugnis einer Wohnungseigentümergemeinschaft ohne vorherige Beschlussfassung?

BGH, Versäumnisurteil vom 20.06.2013 zu Geschäftszeichen VII ZR 71/11
Hat (ausnahmslos) jeder Wohnungseigentümer den Hausverwalter jeweils durch einzelne schriftliche Vollmacht ermächtigt, in seinem Namen gegen den Bauträger ein selbständiges Beweisverfahren wegen Mängeln im Gemeinschaftseigentum einzuleiten, dann bedarf ein Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft im selbständigen Beweisverfahren keiner vorherigen Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft, denn der Antrag ist dann so auszulegen, dass er nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern von allen einzelnen Wohnungseigentümern gestellt wurde. (nicht-amtlicher Leitsatz)


Kontext der Entscheidung:
Die Rechte wegen Mängeln im Gemeinschaftseigentum stehen grundsätzlich nur den einzelnen Erwerbern, also den Wohnungseigentümern, zu. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann diese Rechte nur verfolgen, wenn es vorher eine Beschlussfassung zur Vergemeinschaftung dieser Rechte gegeben hat (sie die Rechte „an sich gezogen“ hat).

Nur dann ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche antrags- bzw. klagebefugt im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens. Dies stellt der BGH in seinem Urteil vom 20.06.2013 auch nochmals ausdrücklich klar. Auf die Antrags- bzw. Klagebefugnis im Zeitpunkt der Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens kommt es deshalb an, weil ein solches Verfahren oft genug zur Hemmung der Gewährleistungsverjährung eingeleitet wird. Leitet die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche ein Verfahren ein, ohne das es vorher eine Beschlussfassung zur Vergemeinschaftung der Rechte gab, liegt aber gerade die Antrags- bzw. Klagebefugnis der Gemeinschaft nicht vor. Eine nachträgliche Genehmigung hilft hier nicht weiter, so dass die Verjährung der Gewährleistungsrechte dann nicht gehemmt wird.

Im vorliegenden Fall sind die Wohnungseigentümer einen sehr umständlichen anderen Weg gegangen:
Anstelle eines Beschlusses zur Vergemeinschaftung der Gewährleistung zu fassen, hat (ausnahmslos) jeder einzelne Wohnungseigentümer die Hausverwaltung durch schriftliche Vollmacht zur Klageeinreichung bevollmächtigt. Der dann trotzdem im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft eingereichte Antrag war nach Auffassung des BGH ausnahmsweise so auszulegen, dass die Wohnungseigentümer (nicht die Gemeinschaft) ihn wirksam gestellt haben.
(Autor: RA Dr. Oliver Mühlig)