Aktuelle Informationen Bau- und Immobilienrecht

Verzug mit Wohnungsübergabe: Erwerber erhält Nutzungsausfallentschädigung!

BGH Urteil vom 20.02.2014 zu Geschäftszeichen VII ZR 172/13 

Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe der herzustellenden Eigentumswohnung kein dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen. (nicht-amtlicher Leitsatz)

Kontext der Entscheidung:

Bereits seit langem ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass der Unternehmer/ der Bauträger dem Bauherren eine Nutzungsentschädigung zu zahlen hat, wenn mit der Mängelbeseitigung einer bereits übergebenen Wohneinheit/ eines Hauses eine fühlbare Beeinträchtigung in der Nutzung in den zentral genutzten Räumen (wie bspw. Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche) verbunden ist.

Nunmehr hat der BGH erstmals entschieden, dass dem Erwerber auch eine Nutzungsausfallentschädigung zusteht, wenn sich der Bauträger mit der Her- und Fertigstellung der Wohneinheit/ des Hauses im Verzug befindet. Denn nach Ansicht des BGH unterliegt es keinem Zweifel, dass der längere Entzug der Gebrauchsmöglichkeit einer zum Eigengebrauch erworben-en Wohneinheit einen Vermögensschaden begründen kann. Somit stehe dem Erwerber ein Ausgleich für die Vorenthaltung der Gebrauchsmöglichkeit zu. Voraussetzung für den Anspruch auf Nutzungsentschädigung ist jedoch eine signifikante also spürbare Auswirkung auf die eigenwirtschaftliche Lebensführung des Erwerbers. Eine signifikante oder spürbare Auswirkung liegt vor, wenn die während des Verzuges zur Verfügung stehenden Räumlichkeiten in Qualität und Größe deutlich hinter der erworbenen oder zu errichtenden Wohneinheit zurückbleiben.

Der Einhaltung von Fertigstellungsterminen wird immer mehr Bedeutung beizumessen sein und damit auch die Gestaltung sämtlicher im Zusammenhang stehende vertragliche Regelungen. Nicht nur die „echten“ Schäden für zusätzliche Miete und höhere Finanzierungskosten (wie zum Beispiel Bereit-stellungszinsen) werden künftig durch den Bauträger im Falle des Verzuges zu erstatten sein, sondern nunmehr ist auch ein Ausgleich für die nicht fristgemäß gewährte Nutzung zu zahlen. Es kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass der Erwerber, der sich für ein Eigenheim entscheidet, immer eine Verbesserung zur bisherigen Wohnsituation anstrebt und damit die Zahlung einer Nutzungsausfallentschädigung relativ häufig eintreten wird. Gleiches gilt im Übrigen für den Unternehmer, der sich verpflichtet hat, ein Haus zu errichten; die Entscheidung ist nicht nur auf das Bauträgergeschäft anzuwenden. (Autorin: RAin Nicolle Baier )