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Unwirksame Bevollmächtigung des Erstverwalters zur Abnahme im formularmäßigen Bauvertrag des Bauträgers

BGH, Urteil vom 12. September 2013, VII ZR 308/12
Gibt ein Bauträger durch Allgemeine Geschäftsbedingungen, im Rahmen des Erwerbsvertrages, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen von ihm bestimmten Erstverwalter vor, so ist diese „verdrängende“ Abnahmeklausel unwirksam. Die durch den Erstverwalter daraufhin vorgenommene Abnahme erfolgt unberechtigt und entfaltet keine Rechtswirkungen. Die Verjährungsfrist kann sich verlängern. Hintergrund dieser Entscheidung ist die bestehende Gefahr, dass der Verwalter die Abnahmefähigkeit nicht neutral prüft.  (nicht-amtlicher Leitsatz)


Kontext der Entscheidung:
Nach herrschender Auffassung steht das Recht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums dem einzelnen Erwerber zu. Bei einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft gestaltet sich die gemeinschaftliche Abnahme durch alle Erwerber erfahrungsgemäß aber schwierig und ist zudem für Bauträger und Verwaltung mit einem enormen Koordinationsaufwand verbunden. Daher sind Bauträger regelmäßig daran interessiert, einen einheitlichen Abnahmetermin ggf. unter Hinzuziehung von Dritten zu vereinbaren, die dann in Vertretung für die Erwerber die Abnahme erklären sollen. Die Vertretung durch Dritte wird regelmäßig schon in den Erwerberverträgen als Allgemeine Geschäftsbedingung mitvereinbart. Nicht selten versucht der Bauträger hier die Abnahme zu seinen Gunsten zu gestalten oder eine Vertretung durch solche Dritte herbeizuführen, die im Rahmen der Abnahme zu seinen Gunsten agieren. Die Rechtsprechung versucht dieser Entwicklung entgegen zu wirken und die Rechte der Erwerber zu stärken.
Aus diesem Grund finden sich regelmäßig verschiedenste Klauseln aus Bauträgerverträgen auf dem Prüfstand.

In dem vom BGH hier entschiedenen Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft eines Einfamilienreihenhauskomplexes (sog. „Mehrhausanlage“) gegen den Bauträger Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums geltend gemacht. Der Bauträger verteidigte sich vor allem mit der Einrede der Verjährung, weil seiner Ansicht nach die Abnahme schon mehr als fünf Jahre zurück lag. In den Erwerberverträgen war formularmäßig die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den vom Bauträger bestimmten Verwalter vorgesehen.
Für die Frage der Verjährung war daher entscheidungserheblich, ob der durch den Er-werbervertrag zur Abnahme bestimmte Verwalter wirksam zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums bevollmächtigt war. Der BGH entschied, dass die in den Erwerberverträgen enthaltene Klausel die Erwerber unangemessen benachteilige: der vom Bauträger benannte Verwalter sei nach den Feststellungen des Gerichts mit dem Bauträger rechtlich und wirtschaftlich verbunden gewesen. Für die Erwerber bestünde daher die Gefahr, dass der Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zugunsten des Bauträgers verfährt.
(Autor: RAin Aileen Schindler)