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Qualitäts- und Komfortstandard – Muss eine Zugangsfläche ein Gefälle aufweisen?

BGH, Urteil vom 21.11.2013 – VII ZR 275/12

Ob eine Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage ein Gefälle zum leichteren Abfluss von Oberflächenwasser haben muss, kann nicht allein danach beurteilt werden, dass es in der Baubeschreibung nicht vorgesehen und auch nicht (technisch) zwingend erforderlich ist. Es kommt vielmehr darauf an, ob der Besteller ein solches Gefälle nach den, dem Vertrag zu Grunde liegenden Umständen, insbesondere dem vereinbarten Qualitäts- und Komfortstandard, erwarten kann. (nicht-amtlicher Leitsatz)

Kontext der Entscheidung:

Nach § 633 Abs. 2 BGB hat der Unternehmer das Werk so herzustellen, dass es entweder die vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder, soweit diese nicht vereinbart nicht, sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder die gewöhnliche Verwendung eignet. Der BGH hebt in seiner Entscheidung wieder einmal hervor, dass Leistungsbeschreibungen in Bauträgerverträgen nicht abschließend sind, denn viele Details der Ausführung sind in ihnen weder erwähnt, noch genauer beschrieben. Daraus, dass ein bestimmtes Ausführungsdetail nicht erwähnt ist, kann aber nicht ohne weiteres geschlossen werden, dass dieses nicht geschuldet ist. Vielmehr muss unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Vertrages geprüft werden, ob eine bestimmte Qualität der Ausführung stillschweigend vereinbart ist. Entsprechende Qualitäts- und Komfortanforderungen können sich dabei eben nicht nur aus dem Vertragstext, sondern auch aus den sonstigen vertragsbegleitenden Umständen, den konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfeldes, dem qualitativen Zuschnitt, dem architektonischen Anspruch und der Zweckbestimmung des Gebäudes ergeben. Entspricht das versprochene Bauwerk nicht dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, kann der Besteller in der Regel auch die Ausführung der nicht näher beschriebenen Details in diesem Standard verlangen und muss sich nicht mit einem Mindeststandard zufrieden geben.

Der BGH hat weiter hervorgehoben, dass es nicht darauf ankommt, ob ein Gefälle zwingend (technisch) erforderlich ist. So mag es bspw. sein, dass die Gebrauchsdauer des Belags nicht gemindert ist, wenn ein Gefälle nicht ausgeführt wurde. Auch mag es sein, dass das Gefälle nicht verhindern kann, dass es im Winter trotzdem zu Vereisungen des Hofbelags kommt. Das besagt aber nichts darüber, ob ein Gefälle nicht gleichwohl nach dem, dem Vertrag zugrunde gelegten Qualitätsstandard geschuldet ist, um zu bewirken, dass das Wasser schneller abfließt, womit größere Pfützen, die auch zu umfangreicheren Vereisungen im Winter und größeren Verschmutzungen führen können, verhindert werden können.

Was bedeutet diese Entscheidung und wo führt sie die Leistungspflichten hin? Nach der Rechtsprechung des BGH spielt der „übliche Qualitäts- und Komfortstandard“ eine immer größere Rolle bei der Bestimmung des geschuldeten Bausolls. Es entspricht bereits seit langem der gefestigten Rechtsprechung des BGH, dass die Schalldämm-Maße der DIN 4109 lediglich die Mindestanforderungen an den Schallschutz zur Vermeidung unzumutbarerer Belästigungen darstellen. Der Erwerber, der jedoch erkennbaren Wert auf Ruhe und angemessene Abschirmung gegenüber Geräuschen aus dem Umfeld legt, kann im Rahmen des üblichen Qualitäts- und Komfortstandards mindestens (!) den Schallschutz erwarten, der sich an den Schallschutzstufen II und III der VDI- Richtlinie 4100 oder dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 orientiert. Bauträger, Generalunternehmer aber auch Einzelgewerkunternehmer (siehe Entscheidung des OLG Karlsruhe – Schallschutz im Hochbau: Auch der Rohbauer muss den üblichen Qualitäts- und Komfortstandard beachten und mit seinem Gewerk erfüllen) sind daher gut beraten, kritisch zu prüfen, ob die einzelnen Leistungen dem Gesamtgefüge des Objektes entsprechen. Allein die Werbung in Prospekten mit „gehobenem Wohnkomfort“ kann zur Ausweitung des Qualitäts- und Komfortstandards führen.

(Autorin: RAin Nicolle Baier)