Aktuelle Informationen Bau- und Immobilienrecht

Nach § 10 Abs. 1 ZVG privilegierte Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gehen Auflassungsvormerkung vor

BGH, Beschluss vom 09.05.2014 zu Gz. V ZB 123/13

Die Auflassungsvormerkung ist im Zwangsversteigerungsverfahren wie ein Recht der Rangklasse 4 zu behandeln. Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegiert sind, sind gegenüber einer Auflassungsvormerkung vorrangig. (nicht-amtlicher Leitsatz)

Kontext der Entscheidung:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann wegen Hausgeldansprüchen, die tituliert sind, die Zwangsversteigerung in die betreffende Wohnung betreiben. Im Insolvenzverfahren besteht in diesen Fällen ein Absonderungsrecht. Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG sind die Hausgeldansprüche in dem dort geregelten Umfang vorrangig, d.h., sie gehen bei der Verteilung auch z.B. Grundpfandgläubigern vor.

Der BGH hat nun klargestellt, dass dies auch für die eingetragene Auflassung gilt. Dies bedeutet, dass der Auflassungsberechtigte eine Zwangsversteigerung nicht verhindern kann.

Besonders bedeutsam wird dies in solchen Fällen, in denen der Bauträger und teilende Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft noch Hausgeld bis zum Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung an den neuen Erwerber schuldet und der neue Erwerber bisher lediglich eine Auflassungsvormerkung erhalten hat, aber noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

In einem solchen Fall kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung der Wohnung betreiben. Der Auflassungsvormerkungsberechtigte muss dies dulden, obwohl er in der Regel einen Großteil des Kaufpreises bereits gezahlt hat. Hinsichtlich des Versteigerungserlöses wird der Wohnungseigentümer mit seiner Auflassungsvormerkung wie ein anderer Gläubiger des Ranges 4 behandelt, erhält im ungünstigsten Fall also weniger, als er bisher für die Wohnung gezahlt hat.

Der Erwerber kann dies in einer solchen Konstellation nur verhindern, wenn er die Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Zwangsversteigerung betreiben möchte, ablöst, d.h., den nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegierten Betrag an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt.

Die Entscheidung des BGH, die die Position der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Hausgeldrückständen weiter stärkt, kann im Einzelfall zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für die betroffene Erwerber führen.

Es ist daher umso mehr zu empfehlen, dass vor dem Kauf einer Eigentumswohnung anhand der Beschlussprotokolle die Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft geprüft wird und mit dem zuständigen Hausverwalter auch geklärt wird, ob für die zum Verkauf anstehende Wohnung Hausgeldrückstände geltend gemacht werden. Auch bei einem Kauf „von privat“, also von einem Voreigentümer, können Hausgeldrückstände bestehen, die möglicherweise von der Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege der Zwangsversteigerung durchgesetzt werden.

(Autor: RA Dr.  Oliver Mühlig)