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Der Mieter ist nicht verpflichtet mehr als 3 x täglich zu lüften

LG Konstanz, Urteil vom 20.12.2012 – 61 S 21/12
Vom Mieter kann – vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen – nicht verlangt werden, dass er mehr als drei Mal täglich lüftet und alle Räumlichkeiten der Mietwohnung durchgängig so beheizt, dass in den Räumen die Temperatur mindestens 20 Grad Celsius beträgt. (nicht-amtlicher Leitsatz)

Kontext der Entscheidung:
Das Landgericht Konstanz hatte über das Minderungsverlangen eines Mieters zu befinden, in dessen Wohnung es zu Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelbildung gekommen ist.

Der gerichtlich bestellte Sachverständige stellt fest, dass das Gebäude keine baulichen oder energetischen Unzulänglichkeiten aufweist und quasi baumangelfrei errichtet worden ist. Der Sachverständige führt aber weiter auch aus, dass für Niedrigenergiehäuser regelmäßig durch-gehende Raumtemperaturen von 18–21 °C erforderlich sind und bereits bei einer zeitweisen Senkung der Raumtemperatur auf 17 °C die Gefahr der Schimmelbildung selbst bei vielfachem Lüften erheblich ansteigt. Anschließend an den Leitsatz kann von einem Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches weder erwartet, noch gefordert werden, dass dieser alle Wohnräume (und damit auch das Schlafzimmer) durchgängig mit 18–21 °C beheizt, noch kann von ihm erwartet oder gefordert werden, dass dieser 5–6 mal täglich lüftet. Denn das Gericht kommt im Ergebnis dazu, dass der Mangel der Mietsache darin besteht, dass die Feuchtigkeitserscheinungen und die Schimmelbildung nicht durch ein übliches Wohnverhalten und übliche Obhutspflichten des Mieters verhindert werden können. Die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Obhutspflichten des Mieters beinhalten nur ein „normales“ Maß an Lüftung (maximal 3mal täglich) und Beheizung (auch unter 20 °C). Der Vermieter hat die Mietminderung zu tragen.

Auch wenn diese Entscheidung zum Mietrecht ergangen ist, so hat sie gleichwohl erhebliche Bedeutung für Architekten, der hier womöglich durch den Bauherren auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden kann.

Denn der Architekt schuldet eine Planung auf deren Grundlage eine dauerhaft (der Begriff ist etabliert, aber selbst juristisch problematisch; besser bspw. „langfristig“) funktionstaugliche Leistung geschaffen werden kann. Auch ohne Vermietung und im Rahmen der Eigennutzung durch den Bauherren stellt sich die Frage, ob eine Wohnung, die 5–6mal täglich gelüftet werden muss, diesen Planungsanforderungen entspricht.
Der Architekt muss in der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) mit dem Bauherren dessen
Vorstellungen zur Nutzung klären und mit ihm herausarbeiten, wie das Bauziel bestmöglich umgesetzt werden kann. Andernfalls könnte. ein Planungsfehler darin liegen, dass der Architekt keine Lüftungsanlage geplant hat, die den Luftaustausch ermöglicht und mithin geeignet ist, den Schimmelbefall zu vermeiden. Es könnte ggf. auch ein Beratungsfehler darin zusehen sein, dass der Bauherr nicht darüber aufgeklärt worden ist, welche Nutzungsanforderungen ohne den Einbau einer Lüftungsanlage im Hinblick auf Heizen und Lüften in einem Niedrigenergiehaus erforderlich sind. (Autorin: RAin Nicolle Baier )