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Mängel im Gemeinschaftseigentum: Unwirksame Fristsetzung durch Sondereigentümer

BGH Urteil vom 06.03.2014 zu Geschäftszeichen IIV ZR 266/13

Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum durch Beschluss an sich gezogen, dann ist die Fristsetzung zur Mangelbeseitigung durch einen einzelnen Sondereigentümer unwirksam, wenn dies den Interessen der Gemeinschaft zuwider läuft. (nicht-amtlicher Leitsatz)

Kontext der Entscheidung:
Die Gewährleistungsrechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum stehen grundsätzlich den Erwerbern, d.h. denjenigen Sondereigentümern, die vom Bauträger gekauft haben, zu. Dies ergibt sich aus dem Vertragsverhältnis zwischen Erwerber und Bauträger.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann aber die Gewährleistungsrechte wegen Mängel am Gemeinschaftseigentum „an sich ziehen“. Dieser „Vergemeinschaftungs-Beschluss“ führt dazu, dass fortan die Wohnungseigentümer-gemeinschaft alleine die meisten Gewähr-leistungsrechte geltend machen kann – die jeweiligen Erwerber (Sondereigentümer) können in diesem Fall von ihrem vertraglichen Gewähr-leistungsrechten nur noch eingeschränkt Gebrauch machen und zwar grundsätzlich nur noch dann, wenn dies nicht den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht (insbesondere z.B. den Rücktritt vom Vertrag ausüben).

Nach diesen Grundsätzen ist es zwar nicht von vornherein ausgeschlossen, dass ein Sonder-eigentümer auch nach „Vergemeinschaftungs-Beschluss“ dem Bauträger noch eine Frist zur Mangelbeseitigung wegen Mängeln im Gemeinschaftseigentum setzt. Läuft diese Fristsetzung aber den Interessen der Eigen-tümergemeinschaft zuwider, weil diese z.B. ein selbständiges Beweisverfahren durchführen möchte und zum gegebenen Zeitpunkt deshalb gerade die Mangelbeseitigung nicht wünscht, wird die Fristsetzung unwirksam. (Autor: RA Dr. Oliver Mühlig)