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Keine Verwertung einer Mietsicherheit während des laufenden (Wohnraum-) Mietverhältnisses

BGH, Urteil vom 07.05.2014 zu Gz. VIII ZR 234/13

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten. (nicht-amtlicher Leitsatz)

Kontext der Entscheidung:

Die Frage, ob der Vermieter bei streitigen Forderungen während des laufenden Mietverhältnisses auf die vom Mieter gestellte Mietsicherheit Rückgriff nehmen darf, war bisher umstritten. Überwiegend wurde die Meinung vertreten, der Vermieter könne sich aus der Mietsicherheit auch während des laufenden Mietverhältnisses „bedienen“.

Der Bundesgerichtshof stellt aber nun klar, dass dies nicht rechtmäßig ist.

Der Vermieter sei während des laufenden Mietverhältnisses hinsichtlich der Mietsicherheit wie ein Treuhänder zu behandeln. Dies ergäbe sich aus § 551 Abs. 3 BGB. Deshalb dürfe der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses keinen Rückgriff auf die Mietsicherheit nehmen.

Tilgt der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses trotzdem z.B. Mietrückstände aus der Mietsicherheit (um z.B. dann anschließend eine Wieder-Aufstockung der Mietsicherheit vom Mieter zu verlangen), dann schuldet der Vermieter eine Rückführung des vereinnahmten Betrages in die Mietsicherheit.

Zudem sind abweichende Regelungen im Mietvertrag nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Die Regelung des § 551 BGB ist eine Spezialregelung aus dem Wohnraummietverhältnis. Sie ist nicht ohne weiteres auf das Gewerberaummietverhältnis anwendbar. Ob der Bundesgerichtshof die Rechtslage für Gewerberaummietverhältnisse in Zukunft ähnlich einschätzen wird, ist daher zumindest zweifelhaft. (Autor: RA Dr. Oliver Mühlig)