Aktuelle Informationen Bau- und Immobilienrecht

Keine Abnahme durch den Bauträger-Erstverwalter

BGH, Urteil vom 30.06.2016 – VII ZR 188/13

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam. […] (amtlicher Leitsatz)

Kontext der Entscheidung

Im Jahr 2002 kaufen Erwerber vom Bauträger eine Eigentumswohnung. Der Vertrag wird bauträgerseits gestellt. Im Vertrag heißt es zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums, dass diese „durch die Verwaltung gemäß WEG, gegebenenfalls unter Anwesenheit von Erwerbern“ erfolgen soll. Verwalter war der Bauträger selbst. 2004 meldet der Bauträger das Gemeinschaftseigentum sowie die Wohnungen als bezugsfertig. Er unterzeichnet in Eigenschaft als Verwalter ein Abnahmeprotokoll und schickt es den Erwerbern zu. Anschließend werden zahlreiche Mängel durch die Erwerber gerügt, die vom Bauträger nicht beseitigt werden.

Der BGH stellt klar, dass keine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums stattgefunden hat. Denn die Regelung im Bauträgervertrag, nach der die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter erfolgt, ist gemäß § 307 I 1 BGB unwirksam. Gleichzeitig ist es dem Bauträger als Verwender der unwirksamen Regelung verwehrt sich darauf zu berufen, dass sich der Vertrag mangels Abnahme noch im Erfüllungsstadium befinde. Vielmehr dient die Inhaltskontrolle von Formularklauseln ausschließlich dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders und nicht dem Verwender selbst. Der Bauträger und Verwender der Regelung muss den Nachteil tragen, dass er trotz fehlender Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Mängelansprüchen konfrontiert ist.

Gleiches gilt auch für die Einrede der Verjährung durch den Bauträger. Auch hier soll der Bauträger keinen Nutzen aus der unwirksamen Regelung ziehen und muss sich daher so behandeln lassen, als habe eine Abnahme noch nicht stattgefunden. Demgemäß hat die Verjährungsfrist noch nicht einmal angefangen zu laufen.

(Autor: RA Aileen Schöneberg)