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Fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen einer gefälschten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

BGH, Urteil vom 09.04.2014 – VIII ZR 107/13

Fälscht der Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung eines tatsächlichen oder erfundenen vorherigen Vermieters, dann rechtfertigt dies die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. (nicht-amtlicher Leitsatz)

Kontext der Entscheidung:

Dass Vermieter im Rahmen einer Neuvermietung von den Mietbewerbern eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen Vermieters verlangen, ist inzwischen weit verbreitet. So soll Schäden durch „Mietnomaden“ vorgebeugt werden.

In der Rechtsprechung ist seit Längerem anerkannt, dass die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung grundsätzlich zur Bedingung einer Vermietung gemacht werden kann. Der BGH bestätigt dies nun mit dem genannten Urteil und stellt zudem klar, dass ein Verstoß gegen die Verpflichtung zur wahrheitsgemäßen Erklärung bzw. konkret die Vorlage einer gefälschten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung dem Vermieter sogar das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages gibt.

Interessant ist an dieser Entscheidung aber insbesondere, dass der Bundesgerichtshof bereits mit Urteil vom 30.09.2009 zu Gz. VIII ZR 238/08 entschieden hatte, dass der Mieter gegenüber seinem ehemaligen Vermieter keinen Anspruch auf Erstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat.

Dies bringt den Mieter in eine offensichtlich schwierige Lage: während er im Rahmen der Neuvermietung verpflichtet ist, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auf Wunsch vorzulegen, hat er gegenüber seinem bisherigen Vermieter keinen Anspruch auf Ausstellung einer solchen Bescheinigung.

Ob der Bundesgerichtshof seine Rechtsauffassung aus 2009 insoweit in Zukunft ändern wird, bleibt abzuwarten.

Wer als Vermieter selbst von Neumietern die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangt, sollte aber schon aus Billigkeitsgründen auch bereit sein, seinen „Ex-Mietern“ eine Bescheinigung auszustellen. (Autor: RA Dr. Oliver Mühlig)