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Erstattungsanspruch eines Sondereigentümers bei eigenmächtiger Instandsetzung

BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14

Ein Sondereigentümer kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft für eine eigenmächtige Instandsetzung nur dann eine Kostenerstattung verlangen, wenn die Instandsetzung ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. (nicht amtlicher Leitsatz)

Kontext der Entscheidung

Der BGH klärt in diesem Urteil einige Rechtsfragen, die bisher von den Instanzgerichten unterschiedlich bewertet wurden.

Dabei stellt der BGH klar, dass ein Sondereigentümer, der ohne entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft Instandsetzungsarbeiten oder Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum vornimmt, nur dann einen Anspruch auf Kostenerstattung hat, wenn die Maßnahmen von der Wohnungseigentümergemeinschaft zwingend hätten beschlossen werden müssen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft in aller Regel bei der Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen einen Ermessensspielraum hat und solchen Maßnahmen durchaus auch ablehnen kann. Nur wenn Gefahr im Verzug ist oder erheblicher Schaden droht, reduziert sich dieses Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf 0.

Hätte nach diesen Kriterien die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschluss fassen müssen, dann richtet sich der Erstattungsanspruch des Sondereigentümers, der stattdessen die Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt hat, aber nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern vielmehr gegen sämtliche anderen Sondereigentümer als Gesamtschuldner. Denn diese hätten den entsprechenden Beschluss fassen müssen.

(Autor: RA Dr. Oliver Mühlig)