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Anspruch gegen den Grundstückserwerber auf Bestellung einer Sicherungshypothek

BGH, Urteil 18.12.2014 – VII ZR 139/13

Der Unternehmer wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat. Dem Unternehmer kann daher nur in Ausnahmefällen gegen einen Dritten, der das Grundstück von dem Besteller erwirbt, ein Anspruch auf Bewilligung der Eintragung einer Bauhandwerkssicherungshypothek zustehen.

Kontext der Entscheidung:

Gemäß § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Unternehmer der Bauleistungen an einem Bauwerk oder an Teilen eines Bauwerks erbringt für seine Forderungen die Bestellung einer Sicherungshypothek an dem Grundstück des Bestellers verlangen. Schon nach dem Gesetzeswortlaut muss hierfür aber zwingend Personenidentität zwischen dem Werkbesteller und dem Grundstückeigentümer vorliegen. Eine Übereinstimmung aufgrund einer rein wirtschaftlichen Betrachtungsweise kann nach einhelliger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes für diese Personenidentität nicht genügen (wie zum Beispiel im Falle einer vom Grundstückseigentümer wirtschaftlich beherrschten GmbH Co. KG). Ausnahmsweise kann jedoch der Grundstückeigentümer wie ein Besteller zu behandeln sein, wenn sich sonst wegen einer rein formalen Betrachtungsweise ein für den schutzwürdigen Unternehmer untragbares Ergebnis ergäbe. Beispielsweise wenn der Grundstückseigentümer die alleinigen Vorteile aus der erbrachten Leistung des Unternehmers zieht (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 31. Mai 2000, AZ: 12 U 41/00).

In der vorliegenden Entscheidung wurde die Klägerin und Unternehmerin im Oktober 2009 beauftragt Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsarbeiten an einem Wohnobjekt durchzuführen. Die Beklagte zu 2), eine GmbH, hatte den Auftrag erteilt und war zum Zeitpunkt der Auftragsvergabe Eigentümerin des Objekts. Der Beklagte zu 1), gegen den sich der Anspruch der Unternehmerin auf Bewilligung der Eintragung der Bauhandwerkssicherungshypothek richtete, war alleiniger Geschäftsführer der Beklagten zu 2) sowie alleiniger Vorstand, der einzigen Gesellschafterin der Beklagten zu 2) und hatte die Wohneinheiten des Objektes später selbst erworben. Die Unternehmerin argumentierte, dass hier eine Durchbrechung des Grundsatzes der Personenidentität notwendig sei und sich der Beklagte zu 1) so behandeln lassen müsse als sei er selbst Besteller der Werkleistungen gewesen. Denn die von ihm getroffenen Entscheidungen hätten allein seinem Interesse gedient. Zudem habe er die Auftraggeberin rechtlich und wirtschaftlich beherrscht.

Der BGH ist dieser Argumentation in seiner Revisionsentscheidung nicht gefolgt und hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Nach Auffassung des BGH ist der Beklagte zu 1) nicht so zu behandeln, als wäre er Besteller der Werkleistungen gewesen. Zum Zeitpunkt der Beauftragung der Werkleistung habe Personenidentität zwischen der Auftraggeberin, der Beklagten zu 2) und Grundstückeigentümerin vorgelegen. Der Unternehmerin stand insoweit ein Anspruch auf Bestellung einer Sicherungshypothek zu. Damit liegt der Fall anders als in den zuvor vom BGH entschiedenen Fällen, in denen der Grundstückseigentümer gerade Personen verschiedenen vom Auftraggeber gewesen war. Zudem schützt § 648 BGB den Unternehmer nicht vor Veräußerung des Grundstücks.

Der BGH hat indes offen gelassen, ob nicht dennoch ausnahmsweise der Erwerber wegen den der Forderung der Unternehmerin aus dem Vertrag mit der Werkbestellerin zur Einräumung einer Sicherungshypothek in Anspruch genommen werden kann. Dies könnte nach Auffassung des BGH beispielsweise zu bejahen sein, wenn der Erwerber in sittenwidrigen Zusammenwirken mit der Bestellerin oder in Kenntnis einer Benachteiligungsabsicht von dieser erworben hätte (§ 826 BGB). Da das Berufungsgericht hierzu hingegen keine Feststellungen getroffen hatte, verwies der BGH insoweit für weitere Feststellungen zurück. (Autorin: RAin Aileen Schindler )