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Wenn Wohnungseigentümer zahlungsunfähig werden

Wenn einzelne Wohnungseigentümer zahlungsunfähig werden, stellt das die Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig vor erhebliche Probleme. Jede Eigentümergemeinschaft stellt eine wirtschaftliche Einheit dar, die darauf angewiesen ist, dass ihre Mitglieder für das notwendige Jahresbudget aufkommen. Häufig bemerken Wohnungseigentümergemeinschaften die Zahlungsunfähigkeit eines ihrer Mitglieder erst, wenn Wohngeldverpflichtungen oder Sonderumlagen über einen längeren Zeitraum nicht beglichen werden oder wenn bereits ein Insolvenzverfahren oder Zwangsversteigerungsverfahren durch einen Drittgläubiger eingeleitet worden ist.

Zwar hat sich die Lage der Wohnungseigentümer durch die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes verbessert. Dennoch müssen Wohnungseigentümer und – gemeinschaften im Falle der Zahlungsunfähigkeit eines Wohnungseigentümers einiges beachten. Der nachfolgende Artikel soll kurz aufzeigen, was für Wohnungseigentümergemeinschaften, insbesondere in Fällen eines bereits eingeleiteten Zwangsversteigungsverfahrens oder eines Insolvenzverfahren, wichtig ist.

I. Folgen der Zahlungsunfähigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft

Kann der Wohnungseigentümer fällige Haus- bzw. Wohngeldverpflichtungen, Abrechnungsfehlbeträge aus Jahresendabrechnungen oder fällige Sonderumlagen nicht mehr begleichen, hat die Gemeinschaft nicht nur das Problem, dass die bereits fälligen oder rückständigen Beträge nicht mehr eingetrieben werden können, sondern sie auch die zukünftigen Beträge, Sonderumlagen oder ggf. Jahresabrechnungsrückstände auf die übrigen Wohnungseigentümer umlegen muss.

Selbst bei einem Eigentümerwechsel haftet der neue Eigentümer grundsätzlich nur für die Hausgeldforderungen, die nach der Eigentumsumschreibung fällig werden bzw. für die Sonderumlagen, die nach der Eigentumsumschreibung von der Gemeinschaft beschlossen werden. Dies gilt selbst dann, wenn sich der neue Eigentümer im Kaufvertrag verpflichtet schon vorher für die Hausgeldforderungen einzustehen. Denn der Kaufvertrag wirkt nur zwischen den Parteien des Vertrages und gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit keinen Anspruch gegen den neuen Eigentümer.

Mit der am 1. Juli 2007 in Kraft getretenen Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes hat sich die Lage der Wohnungseigentümer hingegen deutlich verbessert. Vor der Novelle waren Hausgeldansprüche oder Sonderumlagen bei zahlungsunwilligen oder zahlungsunfähigen Eigentümern auch im Rahmen der Zwangsversteigerung kaum eintreibbar. Hintergrund war vor allem die Beteiligung von Kreditinstituten, welche mit ihren dinglich gesicherten Grundpfandrechten, regelmäßig eine bessere Rangklasse inne hielten, sich vorrangig befriedigen konnten oder der Zwangsversteigerung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft widersprachen.

II. Zwangsversteigerungsverfahren

Durch die Novellierung des Wohnungseigentumsrechts wurde die Möglichkeit der teilweise vorrangigen Befriedigung geschaffen. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG gewährt den Wohnungseigentümern ein begrenztes Vorrecht (in Rangklasse 2). Danach können die Wohnungseigentümer laufende und rückständige Hausgeldbeträge aus dem Jahr der Beschlagnahme sowie aus den letzten zwei Jahren davor geltend machen.

Das Recht zur vorrangigen Befriedigung ist hingegen der Höhe nach begrenzt. So können lediglich Forderungen in Höhe von 5 % des nach § 74a Abs. 5 ZVG festzusetzenden Verkehrswertes in Rangklasse 2 vorrangig befriedigt werden. Der die Fünf-Prozent-Grenze überschreitende Teil der Forderungen wird in Rangklasse 5 eingeordnet. Regelmäßig ist nach der Befriedigung eines beteiligten Kreditinstituts (Rangklasse 3) hingegen keine weitere Befriedigung aus der Rangklasse 5 zu erwarten. Wohnungseigentümer bzw. deren Hausverwaltung in Vertretung für die Eigentümer sollten demnach immer frühzeitig handeln, damit die aufgelaufenen Gesamtfehlbeträge nicht allzu sehr anwachsen und alle Beträge noch vom Vorrang der zweiten Rangklasse erfasst werden.

Wollen die Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 3 ZVG selbstständig das Zwangsversteigerungsverfahren einleiten oder einem anhängigen Verfahren beitreten, müssen sie beachten, zunächst einen vollstreckungsfähigen Titel, beispielsweise in Form eines Vollstreckungsbescheides nach Mahnverfahren oder ein gerichtliches Urteil, zu erwirken. Andernfalls bleibt ihnen nur die Möglichkeit auf das Zwangsversteigerungsverfahren eines anderen Gläubigers zu warten und die Forderungen dann in diesem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.

Für die Gemeinschaft ist es in der Regel vorteilhaft, einem Zwangsversteigerungsverfahren aktiv beizutreten oder dieses selbst einzuleiten. So ist unter anderem ausgeschlossen, dass sich der betreibende Gläubiger (häufig das finanzierende Kreditinstitut) und der gegenüber der Gemeinschaft zahlungsunfähige Wohnungseigentümer über die Beendigung des Zwangsversteigerungsverfahrens abstimmen und die Wohnungseigentümer mit einer einfachen Anmeldung ihrer Forderung im Zwangsversteigerungsverfahren leer ausgehen. Treten die Eigentümer dem Verfahren hingegen selbst bei, stehen ihnen die gleichen Rechte zu wie den betreibenden Gläubiger. Das Verfahren kann demgemäß nicht ohne ihre Zustimmung beendet werden.

Allerdings behelfen sich Kreditinstitute in der Praxis regelmäßig auf anderem Wege die „lästigen“ und ranghöheren Wohnungseigentümer loszuwerden. So steht jedem Gläubiger, also Betreiber des Zwangsversteigerungsverfahrens, das Recht zu, einen anderen Gläubiger, hier die Wohnungseigentümer, vorab zu befriedigen. Das Kreditinstitut muss hierfür nur die Forderung in der 2. Rangklasse gegenüber den Wohnungseigentümern ablösen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann diese Ablösung nicht verhindern. Mit der Ablösung verlieren die Wohnungseigentümer aber ihre Rechtsstellung aus der 2. Rangklasse gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, da das ablösende Kreditinstitut in die Rechtsstellung der Eigentümergemeinschaft rückt. Eventuell verbleibende Forderungsrestbeträge, die über die Fünf-Prozent-Grenze des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG hinausgehen, können dann nur noch in Rangklasse 5 angemeldet bzw. weiterverfolgt werden. Vor dem Hintergrund, dass aktuell die Erlöse aus den Zwangsversteigerungen eher gering ausfallen und nicht selten der Zuschlag mit Zustimmung der Kreditinstitute sogar unterhalb des Verkehrswertes gegeben wird, gehen die Wohnungseigentümer mit ihren Forderungen dann in der Rangklasse 5 regelmäßig leer aus.

So erscheint eine Ablösung zunächst als erfreulich, kann aber erhebliche Probleme mit sich führen, wenn die Forderungen die 5 % des festgesetzten Verkehrswertes überschreiten oder der säumige Wohnungseigentümer auch nach der Ablösung seinen Hausgeldverpflichtungen nicht nachkommt, der säumige Betrag der Hausgelder also weiter anwächst.

III. Insolvenzverfahren

Nicht selten wird für zahlungsunfähige Wohnungseigentümer auch das Insolvenzverfahren eingeleitet. Dabei gehört grundsätzlich auch das Wohneigentum zur Insolvenzmasse und kann demgemäß durch den Insolvenzverwalter verwertet werden.

Auf den Insolvenzverwalter gehen ab der Verfahrenseröffnung alle Verwaltungs- und Verfügungsbefugnisse hinsichtlich des Vermögens des zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers über, § 80 Abs. 1 InsO. Zu beachten ist aber, dass sich diese Verwaltungs- und Verfügungsbefugnisse lediglich auf das Sondereigentum sowie die Ausübung der Mitgliedschaftsrechte in der WEG erstrecken. Im Übrigen verbleibt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums beim WEG-Verwalter.

Ab der Verfahrenseröffnung ist demgemäß auch der Insolvenzverwalter für die laufenden Hausgeldbeträge der Ansprechpartner. Grundsätzlich ist zwischen Hausgeldforderungen, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig geworden sind und solchen, die nach der Eröffnung des Verfahrens fällig geworden sind, zu unterscheiden. Rückständige Hausgeldforderungen aus der Zeit vor der Insolvenzeröffnung stellen einfache Insolvenzforderungen dar. Dagegen handelt es sich bei den Hausgeldforderungen ab der Eröffnung des Insolvenzverfahrens um sogenannte sonstige Masseverbindlichkeiten, § 55 InsO.

Hinsichtlich der Hausgeldforderungen, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind, sind die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft, wie oben dargestellt, gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG absonderungsberechtigt. Dabei bewirkt das Absonderungsrecht, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Verwertungserlös des Wohneigentums befriedigen kann.

Besteht ein Absonderungsrecht zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft, hat diese zunächst die Wahl, wie sie im Insolvenzverfahren vorgehen will. Sie kann ihre Forderungen einerseits in voller Höhe zur Insolvenztabelle anmelden und erhält auf ihre Forderung eine Verteilungsquote. Der Insolvenzverwalter wird die Forderungen der Wohnungseigentümer dann unabhängig vom Absonderungsrecht vorbehaltlos feststellen. Dieser Weg wird sich hingegen für die Wohnungseigentümer nur in seltenen Ausnahmefällen empfehlen, da eine Befriedigung über eine Verteilungsquote in der Regel geringer ausfällt.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist deshalb regelmäßig besser beraten, wenn sie das Absonderungsrecht geltend macht und die Forderung als persönliche Forderung in voller Höhe für den Ausfall zur Tabelle anmeldet. Der Insolvenzverwalter wird die Forderungen prüfen und sie für den Ausfall feststellen. Aus der Anmeldung als Ausfallforderung folgt hingegen keine Beschränkung der Feststellung. Die Eigentümergemeinschaft erhält so nicht nur eine anteilige Befriedigung in Höhe ihres Ausfalls aus dem Zwangsversteigerungsverfahren, sondern kann auch im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens eine vorrangige Befriedigung erwirken.

Wichtig ist hingegen, dass es die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht versäumen darf, innerhalb der zweiwöchigen Ausschlussfrist gemäß §§ 190 Abs. 1, 189 Abs. InsO nach der öffentlichen Bekanntmachung der zu berücksichtigenden Forderungen und des zur Verteilung feststehenden Betrages, ihren Ausfall nachzuweisen. Denn Forderungen die nur für den Ausfall festgestellt sind und für die kein Nachweis des Ausfalls erfolgt ist, bleiben bei der Zuteilung unberücksichtigt.

IV. Fazit

  1. Wohnungseigentümergemeinschaften bzw. die Hausverwaltung als Vertreterin sollten wegen ausbleibender Hausgelder und/oder Sonderumlagen frühzeitig gegen säumige Wohnungseigentümer vorgehen.
  2. Es sollte möglichst schnell ein vollstreckungsfähiger Titel erlangt werden. So kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch ein Zwangsversteigerungsverfahren aktiv selbst betreiben oder dem Zwangsversteigerungsverfahren eines anderen Gläubigers beitreten.
  3. Hat der säumige Wohnungseigentümer bereits ein Insolvenzverfahren angemeldet, empfiehlt sich neben der Anmeldung der Forderung zum Insolvenzverfahren auf eine abgesonderte Befriedigung aus der Verwertung des Wohneigentums hinzuwirken.
  4. Um Fehler zu vermeiden, die letztlich dazu führen, dass die Gemeinschaft leer ausgeht, sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen.

(Autor: RA Aileen Schindler)