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Unwirksamkeit einer Verwertungskündigung bei Spekulationsgeschäft

Landgericht Berlin, Urteil vom 25.09.2014 zu Gz. 67 S 207/14

Hat der (neue) Vermieter ein intaktes, nicht sanierungsbedürftiges Wohngebäude gekauft, um durch anderweitige Verwertung einen Gewinn zu erzielen (Spekulationsgeschäft), dann ist eine hierauf beruhende Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB unwirksam.

Kontext der Entscheidung:

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann das Wohnraummietverhältnis ordentlich gekündigt werden, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

In dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall gab es keinen Zweifel, dass der Vermieter durch die – unfreiwillige – Fortsetzung der Alt-Wohnraummietverhältnisse erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleidet: Er hatte das Wohngebäude erworben, um es in Wohnungseigentum umzuwandeln, die Eigentumswohnungen zu modernisieren und zu veräußern. Dabei hatte er mit einem Gewinn von mehr als 12 Mio. Euro gerechnet. Umgekehrt führte die Fortführung der bestehenden Alt-Mietverhältnisse angesichts seiner Finanzierungskosten für den neuen Vermieter zu einer nicht unbeträchtlichen jährlichen Unterdeckung.

Gleichwohl verwehrte das Landgericht dem neuen Vermieter das Recht zur Verwertungskündigung. Gemäß dem Wortlaut des Gesetzes muss die geplante wirtschaftliche Verwertung angemessen sein. Der Maßstab für die Angemessenheit sind neben den Vermieterinteressen auch die Interessen der Mieter am Fortbestand der jeweiligen Mietverhältnisse und das öffentliche Interesse an einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum.

Im vorliegenden Fall war das Gebäude intakt und nicht sanierungsbedürftig. Der bauliche Zustand des vorhandenen Gebäudes führte somit zu einer angemessenen Wohnraumversorgung mit dem üblichen Standard entsprechenden Wohnungen.

Unter Abwägung dieser Umstände gelangte das Landgericht Berlin zu dem Ergebnis, dass die Pläne des neuen Vermieters keiner angemessenen Verwertung entsprachen.

Die Entscheidung des Landgerichts, die den betroffenen Vermieter wirtschaftlich erheblich belastet, steht im Einklang mit einer ganzen Reihe an gerichtlichen Einzelfallentscheidungen, denen vergleichbare Sachverhalte zugrunde lagen.

In diesem Zusammenhang kann nur geraten werden, vor dem Erwerb einer Immobilie aufs Genauste zu prüfen, ob eine Kündigung der bestehenden Wohnraummietverhältnisse tatsächlich möglich ist.

(Autor: RA Dr.  Oliver Mühlig)