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Keine Gemeinschaftsbezogenheit wegen Mängeln im Gemeinschaftseigentum bei Verkauf einer gebrauchten Eigentumswohnung

BGH, Urteil vom 24.07.2015 zu Gz. V ZR 167/14

Wenn eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft wird, besteht keine Gemeinschaftsbezogenheit der Ansprüche des Käufers wegen arglistiger Täuschung über Mängel im Gemeinschaftseigentum.

Kontext der Entscheidung:

Für den werkvertraglich ausgeprägten Bauträgervertrag hatte der BGH bereits in 2007 (Urteil vom 12.04.2007 zu Gz. VII ZR 236/05) entschieden, dass die Geltendmachung von verschiedenen Rechten wegen Mängeln im Gemeinschaftseigentum im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG gemeinschaftsbezogen ist. Das bedeutet, dass Erwerber einer Eigentumswohnung, die direkt von dem teilenden Eigentümer (in der Regel auch Bauträger) kaufen, ein Nachbesserungsrecht oder einen Kostenvorschussanspruch wegen Mängeln im Gemeinschaftseigentum nicht mehr selbst geltend machen können, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft diese Rechte durch Beschluss an sich gezogen hat. Schadenersatz- und Minderungsansprüche stehen von Anfang an nur der Wohnungseigentümergemeinschaft zu.

Der BGH setzt sich jetzt mit der Frage auseinander, ob dies auch dann gilt, wenn ein Eigentümer seine Wohnung, quasi als „gebrauchte Eigentumswohnung“, von einem vorherigen Eigentümer erwirbt.

In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es um Schadenersatzansprüche wegen arglistigen Verschweigens von Mängeln im Gemeinschaftseigentum. Grundsätzlich war in dem Kaufvertrag nämlich die Haftung für Sachmängelansprüche ausgeschlossen (wodurch Ansprüche wegen Arglist nach § 444 BGB aber nicht berührt werden).

Für diesen Fall meint der BGH, dass eine Gemeinschaftsbezogenheit der Ansprüche nicht gegeben ist. Allerdings kann der Käufer den Verkäufer nicht in voller Höhe der Mangelbeseitigungskosten in Anspruch nehmen, sondern nur in der Höhe, in der er sich als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft an den Mangelbeseitigungskosten beteiligen müsste, also im Regelfall bemessen an seinem Miteigentumsanteil.

(Autor: RA Dr. Oliver Mühlig)