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Immobilienkauf: Keine Vereinbarung einer Beschaffenheit außerhalb des notariellen Vertrages

BGH, Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14

Die Beschreibung von Eigenschaften einer Immobilie durch den Verkäufer vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages, die in der notariellen Urkunde nicht erwähnt wird, ist in der Regel für den Verkäufer nicht bindend.

Kontext der Entscheidung:

Der Verkäufer eines Wohnhauses hatte zunächst in einer Zeitungsannonce Angaben zur Wohnfläche gemacht. Später – aber noch vor Abschluss des Kaufvertrages – hatte er diese Angaben berichtigt, indem er auf Grundrissen, die dem Käufer übergeben wurden, andere Angaben zur Wohnfläche gemacht hatte. Im notariellen Kaufvertrag waren später keinerlei Flächenangaben enthalten und auch die Grundrisse mit den Flächenangaben waren nicht Teil des notariellen Kaufvertrages.

Der Käufer klagte gegen den Verkäufer, weil die Wohnflächen tatsächlich kleiner ausfallen, als in den vor Vertragsschluss übergebenen Grundrissen angegeben.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob bei dem Verkauf eines Wohngebäudes die vom Verkäufer gemachten Beschaffenheitsangaben (hier zur Wohnfläche) auch dann bindend sind, wenn sie in der notariellen Urkunde selbst keine Erwähnung finden.

Grundstückskaufverträge sind nach § 311b BGB grundsätzlich beurkundungspflichtig, d.h. der Kaufvertrag muss i.d.R. Form einer notariellen Urkunde abgeschlossen werden. Nach der Entscheidung des BGH handelt es sich um eine Auslegungsfrage und somit um eine Einzelfallentscheidung, ob Beschaffenheitsangaben des Verkäufers außerhalb der notariellen Urkunde trotzdem bindend sein sollen.

Der BGH stellt hierzu klar, dass diese Auslegung in aller Regel zu dem Ergebnis führen müsse, dass Beschaffenheitsangaben zur Kaufsache außerhalb eines notariellen Kaufvertrages nicht bindend sind. Wenn die Parteien beim Abschluss eines notariellen Kaufvertrages bestimmte Beschaffenheitsvereinbarungen bindend treffen wollten, dann würden sie diese in den notariellen Kaufvertrag mit aufnehmen.

Die Argumentation dürfte auch für Bauträgerverträge gelten, so dass sowohl Käufer von Bestandsimmobilien als auch Erwerber von neu zu errichtenden Immobilien (z.B. Eigentumswohnungen) sich nicht mehr auf wohl klingende Versprechungen vor Vertragsschluss verlassen dürfen, wenn diese in der notariellen Urkunde nicht wiederholt werden.

Fehlt es an einer wirksamen Beschaffenheitsvereinbarung schuldet der Verkäufer (oder Bauträger) nur die üblichen bzw. den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Standards, wenn die Haftung hierfür nicht – wie meist beim Verkauf gebrauchter Immobilien – wirksam ausgeschlossen wurde.

Abschließend sei angemerkt, dass der BGH nicht entscheiden musste, ob die Angaben in der Zeitungsannonce nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB als öffentliche Äußerungen verbindlich waren, da diese Angabe ohnehin revidiert wurden.

(Autor: RA Dr. Oliver Mühlig)