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Fremdes Exposé übergeben: Anspruch auf Maklerprovision im Erfolgsfall

BGH, Urteil vom 17.12.2015 I ZR 172/14

Der Makler, der einem Interessenten das Exposé eines anderen Maklers übergibt, bringt damit grundsätzlich nicht zum Ausdruck, dass er im Erfolgsfall selbst eine Provision beansprucht. Will der Makler auch für solche Objekte eine Provision beanspruchen, die ihm durch einen dritten Makler benannt worden ist, muss er dies gegenüber dem Interessenten unmissverständlich zum Ausdruck bringen. (amtlicher Leitsatz)

Kontext der Entscheidung

Die Klägerin ist eine Immobilienmaklerin in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft. Die Beklagten beabsichtigten in Berlin ein Hausgrundstück zu kaufen. Am 21. September 2012 stellte der W (ebenfalls Makler) dem für die Beklagten tätigen T ein Exposé der H (ebenfalls Maklerin) zur Verfügung. Das Exposé hatte die H mit E-Mail aus Mai 2012 an W übersandt. Das Exposé der H enthielt zwar einen Provisionshinweis, jedoch keine Angabe zur Identität des Verkäufers.

Wenig später erfolgte eine Besichtigung durch die Beklagten in Anwesenheit von T und W sowie der Geschäftsführerin der persönlich haftenden Gesellschafterin der Klägerin. Die Klägerin übersandte dem T am 4. Oktober 2012 Planungsunterlagen zu dem Objekt sowie ein eigenes Verkaufsexposé mit einem Hinweis auf eine zu ihren Gunsten fällig werdende Maklerprovision. In diesem Exposé war ein unvollständiger Hinweis auf die Identität der Verkäuferin enthalten. Der T übermittelte der Klägerin am 5. Oktober 2012 zunächst ein Kaufangebot der Beklagten, ermittelte dann aber später selbst die Kontaktdaten der Verkäuferin und verhandelte mit dieser direkt. Bereits mit Erhalt des Exposés der H und aufgrund des mit W durchgeführten Besichtigungstermins verfügten die Beklagten bereits über die wesentlichen Informationen über das Objekt. Die Beklagten erwarben das Objekt mit notariellem Kaufvertrag vom 26. Oktober 2012 zum Preis von 1,4 Mio. €.

Die Klägerin beanspruchte von den Beklagten die Zahlung von zwei Maklerprovisionen in Höhe von 183.260 € nebst Zinsen, zum einen aus eigenem Recht, zum anderen aus ihr abgetretenem Recht entweder des W alternativ der H.

Das Landgericht verneinte eigene Ansprüche der Klägerin und verurteilte die Beklagten lediglich zur Zahlung von 99.960 € aus dem abgetretenen Anspruch der H. Das Berufungsgericht hingegen verurteilte die Beklagten wegen eigener Ansprüche der Klägerin zur Zahlung von 83.300 € und wies die Klage wegen abgetretener Ansprüche ab. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH die Berufungsentscheidung auf und wies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück.

Der BGH verwies zunächst auf seine ständige Rechtsprechung, nach der allein die Entgegenahme von Maklerdiensten nicht in jedem Falle und ohne Weiteres zum Abschluss eines Maklervertrages führt. Der Makler muss insoweit für klare Verhältnisse sorgen. Will er für Objekte eine Provision beanspruchen, die ihm durch einen dritten Makler benannt wurden, muss er dies gegenüber dem Interessenten unmissverständlich zum Ausdruck bringen. Entscheidend für den Abschluss eines Maklervertrages ist aber der „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages“. Das bedeutet, dass ein Maklervertrag nur dann zustande kommt, wenn der Makler den Kaufinteressenten in die Lage versetzt in konkrete Verhandlungen über das Objekt bzw. den Hauptvertrag zu treten. Hierfür muss der Makler regelmäßig den vollständigen Namen und die Anschrift derjenigen Person, die als Vertragspartner in Betracht kommt und mit der die erforderlichen Verhandlungen geführt werden können, bekannt geben.

Nach alledem verneinte der BGH einen eigenen Anspruch der Klägerin aus § 652 Abs. 1 BGB. Zwar war zwischen den Parteien ein Maklervertrag zustande gekommen. Die Klägerin hatte jedoch keine vergütungspflichtige Maklerleistung erbracht. Denn die Beklagten hatten ohne Zutun der Klägerin bereits aufgrund des Exposés der H und aufgrund des mit W durchgeführten Besichtigungstermins die wesentlichen Informationen über das Objekt erhalten. Das von der Klägerin nach dem Besichtigungstermin übermittelte Exposé enthielt darüber hinaus keine Information, die für die Beklagten über die bereits erlangten Informationen hinaus einen Geldwert gehabt hätte.

Aus abgetretenem Recht der H steht der Klägerin ebenfalls keine Maklerprovision zu. Das Exposé der H, das W den Beklagten übermittelt hatte, enthielt zunächst keine Angaben zum Eigentümer des Objektes. Darüber hinaus hat die Klägerin nicht schlüssig dargelegt, dass zwischen der H-GmbH und den Beklagten ein Maklervertrag zustande gekommen wäre.

Offen ist insoweit noch, ob aus dem Verhältnis zwischen den Beklagten und W ein Anspruch der Klägerin aus abgetretenem Recht in Betracht kommt. Zwar hatte der für die Beklagten tätige T die Eigentümerin ohne Einschaltung der Klägerin, W oder der H, mithin an allen drei Maklern vorbei, selbst ermittelt. Dennoch wären im Verhältnis zwischen den Beklagten und W die Grundsätze für eine Provisionspflicht auch bei unvollständigem Nachweis heranzuziehen. Entscheidend wäre insoweit allein, dass der W unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat, dass er für das Objekt, welches ihm durch einen dritten Makler benannt worden ist, eine eigene Provision beanspruchen will und die Beklagten seine Dienste in Kenntnis dessen in Anspruch genommen haben. Nach der Behauptung der Klägerin sei dies geschehen. Die Klägerin hat vorgetragen, die Beklagten hätten nach Erhalt des Exposés der H gegenüber W die Höhe der Provision ausdrücklich angesprochen, dieser habe daraufhin mitgeteilt, dass er intern im Verhältnis zur H verpflichtet sei, einen Teil der von den Beklagten an ihn zu zahlenden Provision abzugeben und dass eine Reduzierung der Provision deshalb nicht in Betracht komme; die Beklagten hätten W in Kenntnis dieses Provisionsverlangens um Vereinbarung eines Besichtigungstermins gebeten

Nach alledem war das Berufungsurteil aufzuheben, da die Sache noch nicht zur Endentscheidung reif war. Es fehlen Feststellungen zu der Behauptung der Klägerin, W habe für den Nachweis des Objekts gegenüber den Beklagten für sich eine – mit der H-GmbH zu teilende – Provision gefordert. Sollte das Berufungsgericht feststellen, dass ein Provisionsanspruch des W nicht gegeben ist, wäre die Klage auf die Berufung der Beklagten in vollem Umfang abzuweisen.

(Autor: RA Aileen Schöneberg)