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Das neue Bauvertragsrecht

Der Bundestag hat am 9. März 2017 das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts beschlossen. Es wird am 1. Januar 2018 in Kraft treten und dann für alle darunter fallenden Vertragsverhältnisse gelten, die seit diesem Zeitpunkt entstehen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird es wesentliche Änderungen bei den Allgemeinen Vorschriften des Werkvertragsrechts geben und gesonderte Kapitel zum Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag, Architekten- und Ingenieurvertrag sowie Bauträgervertrag.

Hier die wesentlichen Punkte im Überblick.

1. Bei den Allgemeinen Vorschriften des Werkvertrages werden die Abschlagszahlungen entsprechend den jetzigen Regelungen der VOB/B nach dem Wert der erbrachten und geschuldeten Leistung geregelt sein. Abschlagszahlungen können entgegen dem heute noch geltenden Recht auch geltend gemacht werden, wenn wesentliche Mängel vorliegen. Bei Vorliegen von Mängeln besteht allgemein die Berechtigung einen angemessenen Einbehalt in Höhe des Doppelten der geschätzten Mangelbeseitigungskosten geltend machen zu können.

2. Die fiktive Abnahme wird konkretisiert und rechtssicherer – aber wohl noch seltener eintreten. Die Rechtsfolgen treten nämlich nur dann ein (dann aber wirklich), wenn der Besteller die Abnahme nicht wenigstens wegen eines Mangels ausdrücklich innerhalb der gesetzten Frist verweigert.

3. Das Kündigungsrecht aus wichtigem Grund wird erstmalig für den Werkvertrag geregelt sein; dabei ist auch eine Teilkündigung auf einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks möglich. Nach der Kündigung kann jede Vertragspartei von der anderen verlangen, dass sie an einer gemeinsamen Feststellung des Leistungsstandes mitwirkt.

4. Beim Bauvertrag gibt es erstmalig – angelehnt an die Regelungen in der VOB/B – das Recht, eine Änderung des Werkerfolgs – wenn für den Unternehmer zumutbar – und eine Änderung von Einzelschritten, die zum bereits vereinbarten Werkerfolg führen – das ist immer für den Unternehmer zumutbar -, zu verlangen. Vorgesehen ist insofern ein kooperatives Wechselspiel von gegenseitigen Obliegenheiten. Insoweit ist der Unternehmer dann verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen, wenn der Besteller eine Änderung des Werkerfolgs oder einzelner Leistungsschritte begehrt. Soweit die Planungsverpflichtung beim Besteller liegt, allerdings erst dann, wenn dem Unternehmer auch für die Änderung eine geänderte Planung vorliegt. Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigkeit, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen. Der Unternehmer ist verpflichtet, der Änderung nachzukommen. Bei verbleibenden Unstimmigkeiten können Streitigkeiten schneller im Wege der einstweiligen Verfügung vorläufig geklärt werden.

5. Analog zum Anordnungsrecht gibt es auch eine gesetzliche Regelung über die Höhe des Vergütungsanspruchs in Folge der Änderung. Grundsätzlich kann der Unternehmer diese nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn berechnen. Der Unternehmer kann zur Berechnung auch auf eine vereinbarungsgemäß hinterlegte Urkalkulation zurückgreifen. Der Besteller kann sich gegen die Höhe wehren, soweit er nachweist, dass die Vergütung unangemessen hoch ist.

6. Einigen sich die Parteien nicht über die Höhe der Vergütung für den Nachtrag, kann der Unternehmer bis zur Schlussrechnung auch nur 80 % seiner angebotenen Mehrvergütung im Rahmen von Abschlagszahlungen ansetzen. Grobe Unrichtigkeiten im Rahmen der Vergütung können ebenfalls einfacher im Wege des einstweiligen Verfügungsverfahrens gerichtlich geklärt werden.

7. Wenn der Besteller die Abnahme verweigert, hat er auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustandes des Bauwerks mitzuwirken. Geregelt ist eine kooperative Bestimmung eines gemeinsamen Termins, der notfalls auch alleine durch den Unternehmer anzusetzen und durchzuführen ist, falls sich der Besteller pflichtwidrig an der Festlegung eines gemeinsamen Termins versperrt. Ziel der Zustandsfeststellung ist es, Mängel und deren Verursachung auf einen Zeitpunkt nach dieser Feststellung zu lokalisieren und dem Unternehmer damit die sonst gegebenen Beweisschwierigkeiten wegen der Beweislast bis zur Abnahme zu nehmen.

8. Die Werklohnvergütung wird analog zu den Regelungen der VOB/B zukünftig erst fällig, wenn neben der Abnahme auch eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt. Eine solche gilt als prüffähig, wenn sie nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang begründet hinsichtlich der Prüffähigkeit angegriffen wurde.

9. Zukünftig kann der Bauvertrag immer nur schriftlich gekündigt werden, wobei darauf hinzuweisen ist, dass die Verwendung eines Telefaxes der gesetzlichen Schriftform nicht genügt.

10. Zum Schutz des Verbrauchers ist der sogenannte Verbraucherbauvertrag vorgesehen, durch den ein Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Nach dem Wortlaut des Vertrages liegt ein Verbraucherbauvertrag auch dann vor, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus mit einem erheblichen Bauvolumen handelt. Ein Verbraucherbauvertrag kann nicht mündlich geschlossen werden. Gesetzlich ist vorgesehen, dass der Verbraucher – soweit die Planung nicht von ihm selbst kommt – mittels einer Baubeschreibung über die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise auch über den Zeitpunkt der Fertigstellung oder die Baufrist informiert werden muss. Unklarheiten gehen immer zu Lasten des Unternehmers.

11. Wesentlich ist, dass dem Verbraucher ein 2-wöchiges Widerrufsrecht zusteht, welches erst zu laufen beginnt, wenn er ordnungsgemäß von dem Unternehmer über ein solches belehrt wurde. Bei fehlerhafter oder unterbliebener Belehrung erlischt das Widerrufsrecht erst 12 Monate und 14 Tage ab Vertragsabschluss. Im Falle des Widerrufs sind die erbrachten Leistungen zurück zu gewähren oder wenn das – wie bei Bauleistungen eher regelmäßig – nicht möglich ist, vom Verbraucher nur Wertersatz zu leisten, der allerdings verhältnismäßig nach dem Marktwert der erbrachten Leistungen zu berechnen ist.

12. Zu berücksichtigen wird dabei sein, dass es hinsichtlich der erbrachten Leistungen keine Gewährleistungsverpflichtung gibt. Abschlagszahlungen zu Lasten des Verbrauchers können nur bis zu 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung verlangt werden. Zusätzlich zu der nach wie vor bestehenden Vertragserfüllungssicherheit in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung verfügt der Verbraucher somit faktisch bis zur Abnahme bzw. Fälligkeit der Schlusszahlung über eine Sicherheit in Höhe von insgesamt 15 %.

13. Dagegen kann der Unternehmer von dem Verbraucher für die Zahlungsverpflichtungen lediglich eine Sicherheit bis zur nächsten Abschlagszahlung oder max. 20 % der vereinbarten Vergütung verlangen.

14. Der Verbraucher hat zukünftig einen Anspruch auf diejenigen Planungsunterlagen, die dieser benötigt, um gegenüber den Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt wird und wurde. Das gilt auch für etwaige sonstige Nachweise für die Einhaltung bestimmter Bedingungen von Darlehensgebern (z. B. KfW-Darlehen), wenn der Unternehmer die berechtigte Erwartung des Verbrauchers geweckt hat, diese Bedingungen auch einzuhalten.

15. Konsequenterweise ist es rechtlich unzulässig, von den verbraucherschützenden Regelungen abzuweichen.

16. Mit dem Kapitel Architektenvertrag und Ingenieurvertrag ist erstmalig der Abschluss eines „Grundlagenvertrages“ vorgesehen, wenn wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch unbekannt und somit nicht vereinbart werden können und der Architekt bzw. Ingenieur zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen hat. Ziel dieses „Grundlagenvertrages“ ist es, dem Besteller die entwickelte Planungsgrundlage mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vorzulegen. Der Besteller kann dann entscheiden, ob auf Grundlage dieser Planungsgrundlage weiter geplant werden soll oder den Vertrag kündigen ohne die bisherigen erheblichen Vergütungsfolgen des § 649 BGB fürchten zu müssen. Denn im Fall dieser Kündigung hat der Architekt bzw. Ingenieur nur einen Anspruch auf die Vergütung für die erbrachte Leistung.

17. Auch im Architekten- bzw. Ingenieurvertrag gibt es das Recht zur einseitigen Leistungsanordnung und Vergütungsanpassung allerdings unter Berücksichtigung der Besonderheiten der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

18. Die Regelungen für die Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme gelten entsprechend.

19. Der Architekt bzw. Ingenieur kann nunmehr zukünftig ab Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen und somit verhindern, dass er bei der Beauftragung sämtlicher Leistungsphasen – wie bei derzeitiger Rechtslage – faktisch nahezu 10 Jahre (!) nach Fertigstellung der Bauleistung haftet.

20. Gesetzlich entschärft ist ferner der Missbrauchsfall im Rahmen der gesamtschuldnerischen Haftung des objektüberwachenden Architekten bzw. Ingenieurs mit dem bauausführenden Unternehmer, weil der Besteller nunmehr verpflichtet ist, in einem solchen Fall jedenfalls einmal dem Unternehmer auch eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung setzen zu müssen, bevor der Besteller den Architekten wegen des überwachungspflichtigen Mangels auf Schadenersatz in Anspruch nehmen kann. In der Vergangenheit haben Besteller teilweise gleich Schadenersatz gegenüber einem Architekten geltend gemacht, ohne dem mangelbeseitigungsbereiten Unternehmer die Gelegenheit gegeben zu haben, den Mangel zunächst selbst beseitigen zu lassen.

21. In Kapitel Bauträgervertrag ist durch Bezugnahme bestimmt, dass es keine einfache Kündigung oder Kündigung aus wichtigem Grund geben wird. Es gibt auch kein Anordnungsrecht des Bestellers, was der Besonderheit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldet ist. Wegen der notariellen Beurkundung gibt es auch kein Widerrufsrecht des Verbrauchers und grundsätzlich keine Begrenzung der Abschlagszahlungen auf 90 %. Allerdings gelten die besonderen Schutzvorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Soweit ein erster Einblick in die Änderungen, die zum 1. Januar 2018 in Kraft treten werden. Sofern Sie sich intensiver mit dieser Thematik beschäftigen wollen oder müssen, empfehlen wir die Teilnahme an einem unserer Fachseminare.

(Autor: RA Michael Schmidt-Morsbach)