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Abrechnungsfrist für Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung

BGH, Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15

Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn ihm zum Zeitpunkt des Fristablaufes der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.

Kontext der Entscheidung

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB hat der Vermieter einer Wohnung grundsätzlich innerhalb eines Jahres nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraumes über die Betriebskosten dieses Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Bei verspäteter Abrechnung verliert der Vermieter den Anspruch auf Nachzahlung („Abrechnungsspitze“).

Das Gesetz macht nur dann eine Ausnahme, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat.

Die Vorschrift macht in der Praxis – insbesondere auch Vermietern von eigenen Eigentumswohnungen – Probleme, weil eine ordnungsgemäße Abrechnung über die Betriebskosten die entsprechende Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft über das Hausgeld voraussetzt.

Der BGH stellt mit dem oben genannten Urteil nunmehr klar, dass das Vorliegen der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft keine ungeschriebene Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten im Rahmen des Mietverhältnisses ist. Mit anderen Worten ausgedrückt heißt das, dass der Vermieter sich nicht ohne Weiteres für das Versäumen der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB damit entschuldigen kann, dass die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorgelegen hat. Auch wenn diese Jahresabrechnung noch nicht vorliegt, muss der Vermieter grundsätzlich abrechnen.

Eine Entlastung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist dem Vermieter nur dann möglich, wenn er konkret darlegt, dass und welche Bemühungen er unternommen hat, eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen. Der BGH verlangt vom Vermieter, dass er sich in einem solchen Fall selbst um eine Abrechnung bemüht, z.B. in dem er sich von der Verwaltung rechtzeitig entsprechende Abrechnungsunterlagen zusenden lässt.

(Autor: RA Dr. Oliver Mühlig)