Baumängel

Der auf dem Gebiet des Privaten Baurechts tätige Anwalt ist häufig mit Rechtsstreitigkeiten wegen Baumängeln beschäftigt. Um als Bauherr oder Bauunternehmer keinen Rechtsverlust zu erleiden, muss der Sachverhalt, welcher der Streitigkeit zugrunde liegt, besonders exakt aufgearbeitet werden.


Was ist ein Baumangel?

Ein Baumangel liegt vor, wenn eine Bauwerksleistung

  • nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit hat
  • nicht dem vertraglich vorausgesetzten Verwendungszweck entspricht
  • nicht für die gewöhnliche Verwendung geeignet ist.

D. h. sie muss dann die Beschaffenheit aufweisen, die entsprechende Bauwerksleistungen üblicherweise haben.

Die VOB/B spricht zudem davon, dass eine Bauwerksleistung auch den anerkannten Regeln der Technik entsprechen muss, was natürlich auch bei einem BGB-Vertrag der Fall ist. Um festzustellen, ob ein Baumangel am Werk vorliegt, muss der Vertrag zunächst nach den vorstehenden Kriterien geprüft werden, d. h., es muss das vertraglich geschuldete Bausoll ermittelt werden. In der Praxis wird dies häufig nicht konsequent betrieben, was zu erheblichen Problemen in rechtlichen Auseinandersetzungen wegen Baumängeln führen kann.
In der Praxis verbinden Bauherren hin und wieder Vorstellungen mit ihrem Vorhaben, die sie nach dem Vertrag gar nicht beanspruchen können. Häufig ist die geschuldete Bauleistung auch nicht widerspruchsfrei oder eindeutig im Vertrag beschrieben, so dass bereits auf dieser Stufe der Prüfung Probleme bestehen können, die nicht ohne anwaltliche Beratung geklärt werden können. Ist das vertraglich vereinbarte Bausoll ermittelt, muss es mit dem Ist-Zustand am Bauwerk verglichen werden. Abweichungen zwischen Bausoll und Bauist stellen einen Baumangel dar.

Welche Ansprüche hat der Bauherr (Auftraggeber einer Bauwerksleistung) bei Baumängeln?

Welche Ansprüche der Bauherr einer Bauwerksleistung wegen Baumängeln geltend machen kann und wie der Unternehmer hierauf reagieren muss, hängt zunächst davon ab, ob in das Vertragsverhältnis der am Bau Beteiligten die VOB/B wirksam einbezogen ist oder nicht, da das Regelwerk der VOB/B vom gesetzlichen Werkvertragsrecht des BGB abweichende Regelungen enthält.

Stellt der Bauherr Baumängel fest, sollte er diese zunächst gegenüber dem Bauunternehmer schriftlich rügen.

Symptomtheorie

Es reicht aus, wenn der Bauherr das Erscheinungsbild, welches Veranlassung für die Rüge des Baumangels gibt, so beschreibt, dass der Bauunternehmer die Rüge nachvollziehen kann (z. B. in den Fensterlaibungen im Bereich des Dachschrägenfensters hat sich Schimmel gebildet). Nicht erforderlich ist, dass der Bauherr die Ursache des Baumangels feststellt.

Anspruch Nacherfüllung

Nach Zugang einer Mangelrüge ist dem Unternehmer in jedem Fall die Möglichkeit einer Nacherfüllung (Mangelbeseitigung durch den Bauunternehmer) zu geben. Schneidet der Bauherr dem Unternehmer dieses Recht der eigenen Beseitigung des Baumangels ab, geht er seiner Mangelansprüche in der Regel verlustig.

Der Bauunternehmer sollte nach Zugang entsprechender Rügen eines Baumangels stets unverzüglich prüfen, inwieweit die Rüge des Baumangels zurecht erhoben ist. Nach Ablauf einer vom Bauherrn gesetzten Nachfrist verliert der Bauunternehmer nämlich den Anspruch auf eigene Mangelbeseitigung, soweit die Mangelrüge nach Abnahme erhoben wurde. Reagiert der Bauunternehmer nicht, obwohl tatsächlich am Bauwerk ein Baumangel vorhanden ist, kann der Bauherr

  • die Baumängel, die nach Abnahme gerügt wurden, im Wege der Selbstvornahme beseitigen und Kostenerstattung verlangen
  • Minderung geltend machen
  • vom Vertrag zurücktreten
  • Schadenersatz fordern.

Im Geltungsbereich der VOB/B ist das Minderungsrecht des Bauherrn jedoch eingeschränkt, ebenso wie der Schadenersatzanspruch. Vor Abnahme muss der Bauherr weitere Formalien einhalten, um einen Anspruch auf Selbstvornahme zu haben.

Wie sollte sich der Bauherr beim Auftreten eines Baumangels verhalten?

Sowohl bei der Ermittlung des vertraglich geschuldeten Bausolls als auch bei der Geltendmachung von Ansprüchen wegen Baumängeln ist es förderlich, wenn der Sie vertretende Anwalt über Grundkenntnisse auf dem Gebiet der Bautechnik verfügt. Soweit es notwendig wird, Sachverständige einzubinden – um den Verursacher des Baumangels, etwa bei mehreren möglichen Anspruchsgegnern, und die Höhe der erforderlichen Kosten für die Beseitigung des Baumangels zu ermitteln – arbeiten wir mit kompetenten Sachverständigen zusammen, die, soweit erforderlich und sinnvoll, private Sachverständigengutachten erstellen. Nach der Klärung, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt, ist zu klären, welche Ansprüche Sie verfolgen wollen und welchen Zwängen (Zeit, Geld) Sie unterliegen. Sodann ist die Strategie zur Durchsetzung der Ansprüche zu klären.