Aktuelles aus der Kanzlei

Die neue Berliner Bauordnung

31.3.2017

(Stand 28.06.2016 – Inkrafttreten am 01.01.2017)

Am 01.01.2017 ist die neue Berliner Bauordnung in Kraft getreten mit. Mit den Änderungen soll insbesondere auf die europäische Rechtsentwicklung reagiert und die Berliner Bauordnung (BauO Bln) an die Musterbauordnung sowie an die umfangreichen Änderungen der Brandenburgischen Bauordnung angepasst werden. Durch die Neuregelungen kommt es sowohl im materiellen Recht als auch in verfahrensrechtlicher Hinsicht zu wichtigen Neuerungen. Die wichtigsten Änderungen sollen nachfolgend kurz dargestellt werden:

1. Abstandsflächenrecht

Umfassende Änderungen erfährt zunächst das Abstandsflächenrecht in § 6 BauO Bln. Die Bemessung der Abstandsflächen von Dächern wird stark vereinfacht. Nach Absatz 4 der alten Fassung wurde die Tiefe der Abstandsfläche für Dächer und Wände nach der Wandhöhe bemessen; die Höhe eines Daches wurde, abhängig von dessen Neigungswinkel, der Wandhöhe voll oder anteilmäßig hinzugerechnet. Der neue Absatz 4 bewirkt, dass die Höhe der Punkte der Dachhaut über der Geländeoberfläche eine eigene Bemessungsregel erhalten, die von der Wandhöhe unabhängig ist.

Weiterhin werden bestimmte von der Außenwand vortretenden Bauteile (wie Gesimse, Dach über Stande, vor Bauten, Dachaufbauten sowie Bauteile zur Wärmedämmung oder Installierung von Solaranlagen) privilegiert. So ist es nunmehr möglich nachträglich Außenwand- und Dachdämmungen aufzubringen, die die Nachbargrenze überschreiten ohne dass eine Baulasteintragung zu erfolgen hat. Insbesondere für Bestandsgebäude ist auch die Erleichterung des nachträglichen Anbaus von Aufzügen und Treppenräumen relevant.

Für Sanierungsvorhaben stellt vor allem § 6 Abs. 9 BauO Bln eine entscheidende Neuregelung dar. Gemäß S. 2 kann sogar ein bestehendes Gebäude vollständig beseitigt werden, und an demselben Ort in der gleichen Kubatur des alten Gebäudes ein neues Gebäude errichtet werden, ohne dass es auf die Frage der Abstandsflächen erneut ankommt.

2. Brandschutz

Im Bereich des Brandschutzes müssen Vermieter nunmehr für neue Wohnungen die Brandmelderpflicht für Aufenthaltsräume beachten. In bestehenden Wohnungen sind die Brandmelder bis 31.12.2020 zu installieren, § 48 Abs. 4 S. 3 BauO Bln.

3. Barrierefreies Bauen

Ferner haben sich die Vorschriften zum barrierefreien Bauen verändert. Bei Bauvorhaben die bis zum Dezember 2019 angezeigt werden oder bauaufsichtlichen Verfahren, die in dieser Zeit entsprechend angezeigt werden, müssen in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen und erforderlichen Aufzüge, ein Drittel der Wohnungen Barriere frei nutzbar sein, § 50 Abs. 1 S. 4 BauO Bln. Ab 01.01.2020 muss es dann die Hälfte der Wohnungen sein.

4. Kein Schriftformerfordernis Bauantrag

Verfahrensrechtlich wird nun auch das Bauantragsverfahren in die neuen Kommunikationswege gelenkt. So entfällt künftig sowohl für den Bauantrag (§ 68 Abs. 1 BauO Bln) als auch für die Bestätigung des Eingangs und der Vollständigkeit (§ 69 As. 1 S. 2 BauO Bln) das Schriftformerfordernis. Die elektronisch erstellten Bauvorlagen können künftig zusammen mit den Formulardaten direkt über das Fachverfahren „Elektronisches Bau- und Genehmigungsverfahren (eBG)“ elektronisch den Bauaufsichtsbehörden zugeleitet werden, ohne dass sie vorher ausgedruckt und unterschrieben werden müssen.

5. Fristen bei Behördenbeteiligung

Soweit andere Behörden an einer Entscheidungsfindung zu beteiligen sind, enthält die neue Berliner Bauordnung Fristenregelungen, die den Entscheidungsvorgang insgesamt beschleunigen sollen. So sollen Stadtplanungsämter nun, wie andere Stellen, innerhalb eines Monats eine Stellungnahme abgeben, da ansonsten vermutet wird, ihre Belange seien nicht berührt (Fiktionswirkung, § 69 Abs. 2 S. 4 BauO Bln).

Sind die Denkmalschutzbehörden zu beteiligen, so hat die untere Denkmalschutzbehörde im Rahmen der Monatsfrist ihre Belange vorzutragen. Bei einer Beteiligung der Denkmalfachbehörde verlängert sich diese Frist auf 2 Monate und bei notwendiger Entscheidung der obersten Denkmalschutzbehörde auf 3 Monate.

6. Nachbarbeteiligung

Mit dem neuen § 70 BauO Bln werden nunmehr auch Regelungen zur Nachbarbeteiligung eingeführt. Dabei wird zunächst klargestellt, dass nur die Eigentümer benachbarter Grundstücke erfasst werden, nicht hingegen nur obligatorisch Berechtigte, wie Mieter und Pächter (vgl. auch Begründung zu § 70 BauO Bln)

Der Nachbar wird vor Zulassung von Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen benachrichtigt und muss seine Einwendungen innerhalb von 2 Monaten nach Zugang der Benachrichtigung vorbringen, andernfalls sind seine Einwendungen ausgeschlossen. In der Benachrichtigung an den Nachbarn ist auf diese Rechtsfolge hinzuweisen (§ 70 Abs. 1 BauO Bln). Eine Benachrichtigung entfällt hingegen, soweit der Nachbar die Lagepläne und Bauzeichnungen unterschrieben hat oder in anderer Weise zugestimmt hat.

Hat der Nachbar nicht zugestimmt, ist ihm die behördliche Entscheidung (Baugenehmigung, Abweichung oder Ausnahmezulassung) zuzustellen. Eine Zustellung kann bei mehr als 20 Nachbarn auch im Wege der öffentlichen Bekanntmachung erfolgen (§ 70 Abs. 3 BauO Bln).

Zu begrüßen ist am Ende auch der Wille des Senats die Bauaufsichtsbehörden durch geeignetes Fachpersonal und gut ausgebildeten Nachwuchs zu besetzen, § 57 BauO Bln. Nicht selten werden öffentlich rechtliche Streitigkeiten durch fehlende Sachkompetenz und mangelnde Entscheidungsfähigkeit begünstigt.

(Autor: RA Aileen Schöneberg)

 

Mängelrechte vor Abnahme beim BGB-Bauvertrag: BGH erlässt Grundsatzurteil

31.3.2017

BGH, Urteil vom 19.01.2017 – VII ZR 301/13

  1. Der Besteller kann Mängelrechte nach § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks mit Erfolg geltend machen.
  2. Der Besteller kann berechtigt sein, Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB ohne Abnahme geltend zu machen, wenn er nicht mehr die (Nach-) Erfüllung des Vertrags verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Allein das Verlangen eines Vorschusses für die Beseitigung eines Mangels im Wege der Selbstvornahme genügt dafür nicht. In diesem Fall entsteht ein Abrechnungsverhältnis dagegen, wenn der Besteller ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck bringt, unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer, der ihm das Werk als fertiggestellt zur Abnahme angeboten hat, zusammenarbeiten zu wollen.

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Untermietzuschlag bei Vermietung eines Zimmers

31.3.2017

Landgericht Berlin, Beschluss vom 07.07.2016 zu Gz. 18 T 65/16

Liegt die Miete für die Wohnung des Mieters unter der ortüblichen Vergleichsmiete und unter-vermietet der Mieter ein Zimmer der Mietwohnung an einen Dritten, dann muss der Vermieter die Untervermietung nur gegen einen angemessenen Untermietzuschlag gestatten. Dieser liegt in der Regel zwischen 20 % bis 25 % des vereinbarten Untermietzinses.

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